不動産売却にかかる税金はいくら？計算方法と安くする特別控除をわかりやすく解説

不動産を売却する際、「税金がいくらかかるのか」「手元にいくら残るのか」と不安に感じる方は多いでしょう。複雑なイメージがある不動産売却の税金ですが、実は「必ずかかる税金」と「利益が出たときだけかかる税金」の2つに分けると一気に理解しやすくなります。

本記事では、岡山市を中心に不動産売却をサポートする株式会社タークス不動産が、不動産売却にかかる税金の全体像と、税金を劇的に安くする「特別控除」の仕組みについて、専門用語を極力使わずにわかりやすく解説します。

1.不動産売却にかかる税金の全体像（いつ・何を払う？）

不動産を売却する際に関わる主な税金は、大きく分けて以下の2パターン（3種類）です。

1-1.売却時に必ずかかる「印紙税」「登録免許税」

売却による利益の有無に関わらず、手続き上で必ず発生する税金です。（※不動産会社に払う仲介手数料には別途「消費税」がかかります）

•   印紙税：売買契約書に貼る収入印紙代です。売却価格によりますが、一般的な戸建てやマンションの売却であれば1万円〜3万円程度です。（※電子契約を利用した場合は非課税になります）
•   登録免許税：住宅ローンが残っている家を売る際、銀行の「抵当権」を抹消するためにかかる税金です。不動産1個（土地1筆・建物1棟）につき1,000円です。

出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

1-2.利益が出たときだけかかる「譲渡所得税（所得税・住民税）」

不動産を売却して「買った時よりも高く売れた（利益が出た）」場合にのみかかるのが「譲渡所得税」です。逆に言えば、損をした（購入価格より安く売れた）場合、この税金は1円もかかりません。

譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の合算で計算されますが、最も注意すべきは「所有期間」によって税率が約2倍も変わる点です。（※売却した年の1月1日時点で判定）

出典：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

5年を超えるかどうかで手元に残るお金が大きく変わるため、売却のタイミングには十分気をつけましょう。なお、親から相続した実家を売る場合、所有期間は「亡くなった親が購入した日」から引き継ぐことができます。

2.【重要】譲渡所得税を劇的に安くする特別控除

不動産売却で大きな利益が出た場合でも、国が用意している「特例（特別控除）」を使えば、税金をゼロ、あるいは大幅に減らすことが可能です。

2-1.マイホーム売却時の「3,000万円特別控除」

自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引くことができる強力な特例です。

つまり、売却して出た利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税は一切かかりません。所有期間の条件もなく、多くの方が利用する王道の節税制度です。（※相続した空き家を売却する場合にも、一定条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使えます）

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

2-2.所有期間が10年を超えている場合の軽減税率

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、前述の「3,000万円特別控除」とセットで使える特例があります。控除後の利益（課税長期譲渡所得金額）のうち、6,000万円以下の部分については、通常の20.315%ではなく14.21%という低い税率が適用されます（6,000万円を超える部分は通常どおり20.315%）。長く住んだ家を売る際には必ず確認しましょう。

3.不動産売却の税金を抑えるための注意点

3-1.売却した翌年の「確定申告」を忘れない

特例を利用して税金がゼロ円になる場合でも、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、必ず税務署へ「確定申告」を行わなければなりません。特例は自動的に適用されるわけではないため、申告を忘れると高額な税金の請求が来てしまう恐れがあります。

また、所得税は確定申告の時期に支払いますが、住民税は遅れて6月頃に納付書が届きます。「税金を払うタイミングのズレ」にも備えて、手元に資金を残しておきましょう。

4.まとめ

不動産売却にかかる税金のポイントは以下の3点です。

•   手続きにかかる税金（印紙税・登録免許税）は少額だが必ずかかる
•   利益が出た時のみ「譲渡所得税」がかかり、5年超の所有で税率が大きく下がる
•   マイホームなら「3,000万円特別控除」で税金をゼロにできる可能性が高い

ご自身がいくら税金を払うことになるのか、そして特例が使えるかどうかの正確な判断は「不動産がいくらで売れるか（査定額）」を知ることから始まります。手元に残るお金を正確に把握して後悔のない売却をするために、まずは不動産会社への査定依頼からスタートしてみましょう。

岡山市・岡山県で不動産売却や売却にかかる税金についてお悩みなら、株式会社タークス不動産までお気軽にご相談ください。正確な査定額のご提示から、3,000万円特別控除など各種特例を活用して手取りを最大化する売却プランのご提案まで、地域に精通した専門家がしっかりとサポートいたします。