住宅ローンが残っていても家は売れる？岡山で売却する前に知りたいポイント

住宅ローンが残っている家は売れるのか。
不動産売却を考え始めた方に向けて、売却の流れや確認したいポイント、ローンが残る場合の対処法をわかりやすく解説します。

岡山で実際によくある相談事例もご紹介します。

住宅ローンが残っていても家は売れる？

「まだ住宅ローンが残っているんですが、家って売れるんですか？」
不動産売却のご相談で、とてもよくいただく質問です。
転勤や住み替え、離婚、相続などをきっかけに売却を考え始めたものの、住宅ローンが残っていることで不安を感じる方は少なくありません。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。
ただし、売却する際にはひとつ確認しておきたいポイントがあります。

それが「住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるかどうか」です。
抵当権とは、住宅ローンの担保として金融機関が設定している権利のことです。
買主様へ所有権を引き継ぐためには、原則として引渡しまでに住宅ローンを完済し、この抵当権を外す必要があります。

少し難しく感じるかもしれませんが、売主様自身が手続きをすべて理解して進める必要はありません。
実際には不動産会社や金融機関、司法書士が連携しながら進めていきます。

まず知っておきたいのは、

・住宅ローンはいくら残っているのか

・家はいくらくらいで売れそうなのか

この2つです。
数字を整理することで、売却できるかどうかだけでなく、住み替えや今後の資金計画も考えやすくなります。

✓ポイント
住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。
まず確認したいのは「住宅ローン残高」と「売却予想額」の2つ。
住宅ローンの仕組みを理解しておくと、売却後の資金計画もぐっと立てやすくなります。
出典：住宅金融支援機構【フラット35】「住宅ローンの基礎知識」
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/info-net_00001.html

売却前に確認したい3つのポイント

住宅ローンが残っている家を売るときは、最初に3つの数字を確認しておくと状況が整理しやすくなります。

①住宅ローン残高

まず確認したいのが、現在の住宅ローン残高です。
返済予定表やネットバンキング、金融機関への問い合わせで確認できます。
住宅ローンがいくら残っているかわからないまま売却を考えると、資金計画が立てにくくなります。
まずは現状を知るところから始めましょう。

② 家がいくらで売れそうか

次に確認したいのが、売却予想額です。
インターネットで相場を調べることはできますが、実際の査定額とは差が出ることがあります。
岡山市や倉敷市をはじめ、岡山県内でも、不動産の査定価格はエリアだけで決まるわけではありません。同じ築年数の住宅であっても、土地の広さや前面道路、駐車スペース、建物の状態など、さまざまな条件を総合的に確認して査定額が決まります。

また、岡山は車で移動する方が多い地域のため、駐車スペースが複数台確保できる住宅は、購入を検討される方から注目されることがあります。
正確な売却価格を知るためには、相場だけで判断せず、実際に査定を受けることが大切です。

③売却にかかる費用

売却時には住宅ローン返済以外にも費用が発生します。
主なものは、

・仲介手数料

・抵当権抹消費用

・司法書士費用

・住宅ローン一括返済手数料

・引越し費用

などです。
そのため、「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的に手元へいくら残るのか」まで確認しておくことが大切です。

✓ポイント
売却前に確認したい数字のひとつが「売却予想額」です。
相場を知るには国土交通省の不動産情報ライブラリも参考になります。
住宅ローン残高・売却予想額・売却費用の3つを整理しておくと、売る・売らないを決める前に状況が把握しやすくなります。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

売却代金で住宅ローンを完済できる場合の流れ

住宅ローン残高よりも売却価格のほうが高い状態を「アンダーローン」と呼びます。
たとえば住宅ローンが1,800万円残っていて、売却予想額が2,300万円だった場合です。
この場合は売却代金で住宅ローンを完済できるため、比較的スムーズに売却を進めやすくなります。

流れとしては、

①査定を受ける

②売却活動を始める

③買主様が見つかる

④売買契約を結ぶ

⑤引渡し日に住宅ローンを完済する

という流れです。

「住宅ローンを全部返してからじゃないと売り出せないんですか？」
という質問もありますが、その必要はありません。
売却活動中に住宅ローンが残っていても問題ありません。

大切なのは引渡し時に完済できる見込みがあることです。

岡山で実際によくある相談例

過去にご相談いただいたケースでは、岡山市中区の戸建てにお住まいの方が住み替えを検討されていました。
住宅ローン残高は約1,700万円。
売却できるか不安とのことでしたが、査定の結果、売却予想額は約2,200万円でした。
住み替え先の購入費用や引越し費用も含めて整理したことで、無理のないスケジュールで住み替えを進めることができました。

売却を考え始めたばかりの段階でも、数字が見えるだけで判断しやすくなることがあります。

売却しても住宅ローンが残る場合はどうする？

住宅ローン残高よりも売却価格のほうが低い状態を「オーバーローン」と呼びます。
たとえば、住宅ローンが2,500万円残っていて、家の売却予想額が2,100万円の場合です。
単純計算では400万円ほど不足することになります。
ただ、この状態だからといって「売れない」と決まるわけではありません。

状況によっていくつかの選択肢があります。

自己資金で不足分を補う

不足する金額を預貯金などで補える場合は、通常の不動産売却として進められることがあります。
住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば、一般的な売却と同じ流れで進めることが可能です。

住み替えローンを利用する

住み替えを予定している場合は、現在の住宅ローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れる「住み替えローン」を取り扱う金融機関もあります。
ただし、新居の同時購入が条件になることが多く、取り扱い金融機関や審査基準も限られます。
借入額が大きくなりやすいため、月々の返済が無理なく続けられるかどうかを慎重に確認しておくことが大切です。

任意売却を検討する

住宅ローンの返済が厳しくなっている場合には、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、金融機関の同意を得て売却を進める方法です。
競売になる前に売却できる可能性があるため、住宅ローンの支払いに不安がある場合は早めに状況を整理しておくと選択肢が広がります。

✓ポイント
売却価格が住宅ローン残高を下回っていても、自己資金や住み替えローン、任意売却など選択肢があります。まずは不足額がどの程度になるのか把握することが大切です。

実際の売却相談では、
「転勤で引っ越す予定だけど、ローンが残りそうで不安」
というご相談をいただくことがあります。

査定の結果だけを見ると住宅ローンが少し残る見込みだったものの、自己資金や住み替え時期も含めて整理したことで、無理のない形で売却を進められたケースもありました。
住宅ローンが残るかどうかは、査定を受けてみないとわからないことも少なくありません。
不安な段階でも、まずは数字を把握するところから始める方が増えています。

岡山で住宅ローンが残る家を売却するときの注意点

住宅ローン残高だけを見て「売れないかもしれない」と判断してしまうのは少し早いかもしれません。
実際の売却では、地域性や物件の条件によって結果が変わることがあります。

岡山の戸建て売却では、

・駐車場の台数

・土地の広さ

・前面道路の幅

・学校区

・スーパーや商業施設へのアクセス

などが見られることがあります。

特に岡山は車移動が中心の地域も多く、駐車2〜3台可能な物件は検討されやすい傾向があります。
また、同じ築年数でも

・外壁塗装を行っている

・屋根のメンテナンスをしている

・室内を丁寧に使用している

などによって購入希望者の印象が変わることもあります。

「まだ売るか決めていない」もよくある相談です
住宅ローンが残っている家の相談では、
「査定したら売らないといけないと思っていました」
という声をいただくことがあります。

実際には、査定をしたからといって売却を決める必要はありません。
現在の相場を知ったうえで、

・売る

・住み続ける

・住み替える

・賃貸として活用する

などを検討することもできます。
まずは選択肢を整理するために相談される方も少なくありません。