岡山市の「タークス不動産」の不動産売却に役立つお知らせ・ブログページです

新着物件のご紹介です。 岡山市北区撫川にて、積水ハウス施工・軽量鉄骨造のオール電化住宅をご紹介いたします。 間取りは、3LDK＋S（納戸）。 18帖以上のゆとりあるLDKに加え、約3.6帖の小上がり畳コーナーを備えており ご家族でくつろぐ時間を大切にしたい方にもおすすめのお住まいです。 また、全居室に収納を備えているほか、約3.6帖の納戸も完備。 衣類や日用品、季節物などを収納できるスペースが充実しているため　 お部屋をすっきりと使いやすい間取りとなっています。 駐車スペースは2台分を確保（車種による）。 南向きで陽当たりも良く、日々の暮らしを快適に過ごせる住環境も魅力のひとつです。 周辺にはドラッグストアやコンビニ、幼稚園などが徒歩圏内に揃っており、日々のお買い物や子育てにも便利な立地です。 【吉備小学校／吉備中学校エリア】 ■ 物件のおすすめポイント ・積水ハウス施工の軽量鉄骨造2階建 ・3LDK＋S（納戸）のゆとりある間取り ・18帖以上の広々としたLDK ・約3.6帖の小上がり畳コーナー ・全居室収納付きで収納スペースが充実 ・約3.6帖の納戸を完備 ・オール電化住宅 ・南向きで陽当たり良好 ・駐車スペース2台分 ・JR山陽本線「庭瀬」駅まで徒歩約24分 ・岡山駅からバス利用可能、「下撫川」停まで徒歩約5分 ・ドラッグストアまで徒歩約5分 ・幼稚園まで徒歩約6分 ・コンビニまで徒歩約9分   ■ 周辺環境 ・くすりのレデイ撫川店 … 徒歩5分（約400m） ・岡山市立吉備西幼稚園 … 徒歩6分（約420m） ・ファミリーマート総合流通センター北店 … 徒歩9分（約650m） ・吉備郵便局 … 徒歩13分（約1,000m） ・なかやま牧場バラ園前店 … 徒歩14分（約1,100m） ・ローソン岡山撫川店 … 徒歩15分（約1,200m） ・プラザ庄店 … 徒歩18分（約1,400m） ・岡山市立吉備小学校 … 徒歩19分（約1,500m） ・岡山市立吉備中学校 … 徒歩24分（約1,900m） 詳細はこちらから 「収納スペースが充実した家を探している」 「家族でゆったり過ごせるLDKが欲しい」 「小上がりの畳スペースがある家に住みたい」 「オール電化住宅を検討している」 「岡山市北区で中古戸建を探している」 そんな方にぜひご検討いただきたい物件です。 中古住宅を選ぶ際には、間取りや設備だけでなく 収納の使い勝手や日当たり、周辺環境、駐車スペースなど 実際の暮らしをイメージしながら確認することが大切です。 また、購入にあたっては、物件価格だけでなく 諸費用や住宅ローンを含めた資金計画も重要なポイントとなります。 「実際の収納スペースを見てみたい」 「LDKや畳コーナーの広さを確認したい」 「購入にかかる諸費用はどのくらい？」 「住宅ローンを利用した場合、月々の支払いはいくらくらい？」 など、購入前の段階で気になることがございましたら お気軽にご相談ください。 住宅ローンに精通したスタッフが在籍しておりますので 物件選びから資金計画まで、一つひとつ丁寧にサポートいたします。 内見予約・資料請求・ご相談は、お気軽にお問い合わせください。 TEL086-230-5231 公式ラインお友達登録 購入・売却等のご相談もお気軽にどうぞ お問い合わせフォーム また、物件情報や不動産選びで迷いやすいポイントは Instagramで発信しています。 是非ご覧ください。 ー不動産を託す(タクス)なら、タークス不動産ー

相続した実家をどうするか考え始めたとき、「家が古い」「荷物が多い」「家族が今も住んでいる」など、いくつもの問題が重なっていることがあります。 今回は、ご兄妹で相続した築古住宅を、残置物を整理し、建物を解体したうえで土地として売却した実例をご紹介します。 家の中には家具や家電などの荷物が大量に残り、いわゆる「ごみ屋敷」のような状態になっていました。 さらに、相続人の一人である娘さんが同居しており、転居に必要な費用を用意することも難しい状況でした。 残置物の処分、建物の解体、売却、売却後のお金の整理、司法書士の紹介まで、一つずつ順番に進めています。 「相続した家を売りたいけれど、何から手をつければいいのか分からない」 そんな方の参考になればと思います。   相続した家が「売りにくい状態」でも、まずは状況整理から 今回のご相談内容 相続されたのは、築年数の古い一戸建てです。 ご兄妹で相続されたものの、家の中には長年の生活で残った家具や家電などが大量にあり、片付けが必要な状態でした。 さらに、相続人の一人である娘さんが、その家で生活を続けていました。 ただ、転居先を探すにも、引っ越しをするにも費用がかかります。 すぐに転居費用を用意することが難しく、「家を売りたいけれど、先に家を空けることもできない」という状況でした。 そこで初回のご相談では、物件の状態だけでなく、ご家族の状況も伺いながら、売却までに必要なことを整理しました。   最初に整理した4つの課題 今回のケースでは、主に次の4つが課題になりました。 同居している娘さんの転居 大量に残っている荷物の処分 建物を解体して土地として売却すること 売却後のお金の整理と相続に関する手続き 「相続した家を売る」といっても、物件だけを見れば済むとは限りません。 誰が住んでいるのか、荷物をどうするのか、建物を残すのか解体するのか、相続人同士でどのように進めるのか。 一つずつ整理していくことで、次にやることが見えてきます。   【実例】ごみ屋敷状態の築古住宅を解体して売却 今回のケースでは、売却そのものだけでなく、売却するための準備から一緒に進めました。 同居していた娘さんの転居費用が課題に 最初に課題になったのは、同居していた娘さんの転居でした。 売却するには、基本的に住宅を空ける必要があります。 しかし、転居先を探すにも、引っ越しをするにも、まとまった費用が必要です。 「引っ越すためのお金がない。でも、家を売らないとそのお金も用意できない」 という状態でした。 このような場合、「先に引っ越してください」とお願いするだけでは話が進みません。 そこで、売却までの流れを整理し、引渡しの時期を転居の準備に合わせながら進めました。 不動産売却では、物件の状態だけでなく、実際に住んでいるご家族の事情まで含めて考える必要があります。   大量の残置物を整理し、建物を解体 次に必要だったのが、家の中に残っていた大量の荷物の処分です。 家具や家電などが大量に残っていると、相続人だけで片付けるのは大きな負担になります。 特に、遠方に住んでいる相続人の場合は、何度も現地へ通って整理することが難しいケースもあります。 今回は、残置物の処分を依頼できる業者を手配し、売却に向けて家の中を整理しました。 建物については、解体して土地として売却する方向で進めました。 解体費用を確認し、土地としての売却見込みと比較しながら、手元に残る金額も考えて判断しています。 ただし、築年数が古いからといって、必ず解体しなければならないわけではありません。 建物を残したまま売却する方法もあります。 土地の立地や広さ、建物の状態、解体費用、周辺の需要などを見ながら、その物件に合った売り方を考えることが大切です。   売却後のお金の整理と司法書士の紹介 ご兄妹で相続した不動産だったため、売却後のお金についても整理が必要でした。 誰がどの持分を取得するのか、遺産分割の内容はどうなっているのかなど、相続の状況を確認しながら進めます。 売却代金の分け方については、相続人同士で話し合って決めていただき、不動産会社は確認が必要な点の整理をお手伝いしました。 また、相続登記などの法的な手続きは、不動産会社だけで完結できるものではありません。 今回は、必要な手続きを相談できる司法書士をご紹介しました。 相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。 相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内の申請が必要です。 なお、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象となっており、ケースによっては2027年3月31日までが期限となります。 相続した不動産を売却するときは、売却そのものだけでなく、名義や相続関係についても確認しておきましょう。 ✓ポイント 相続不動産の売却では、残置物、転居、解体、相続登記などが同時に問題になることがあります。 すべてを相続人だけで解決しようとせず、必要なところは専門家や業者につなぎながら進める方法もあります。 出典： 法務省「相続登記の申請義務化に関する概要資料」   建物を残して売る？解体して売る？ 相続した築古住宅では、「解体したほうが高く売れるのでは？」と考える方もいます。 ただ、解体費用をかければ必ず手元に残る金額が増えるとは限りません。 建物の状態、土地の広さや形状、接道状況、周辺の需要などによって、合う売り方は変わります。   建物を残して売るケース 建物にまだ利用価値がある場合は、建物付きの土地として売却できる可能性があります。 リフォームやリノベーションを前提に購入する方が見つかることもあります。 築年数だけで「解体するしかない」と決めず、建物を残した場合の売却可能性も含めて検討します。   解体して土地として売るケース 建物の老朽化が進んでいる場合や、土地として売ったほうが買い手を探しやすい場合は、解体を検討します。 その場合は、次のような順番で考えると整理しやすくなります。 土地としていくらくらいで売れそうか 解体費用はいくらか 解体した場合、手元にどのくらい残りそうか 「古いから解体」ではなく、売却価格と解体費用のバランスを見ながら判断します。   解体するときに確認しておきたいこと 建物を解体する場合は、売却価格だけでなく、その後の手続きや税金についても確認しておきましょう。 固定資産税 建物を解体すると、土地の住宅用地に対する税の軽減措置を受けられなくなる場合があります。 解体する時期によっても影響が変わるため、市区町村などに確認しておくと安心です。   建物滅失登記 建物を解体した後は、建物がなくなったことを登記する手続きが必要です。 具体的な手続きについては、土地家屋調査士などの専門家に確認します。   共有名義の場合 ご兄妹など複数の相続人で共有している不動産を売却する場合は、共有者それぞれの確認や手続きが必要になります。   岡山で相続したごみ屋敷・築古住宅を売却するときに確認したいこと 相続した家が「荷物が多い」「古い」「誰も管理できない」といった状態でも、すぐに解体や売却を決める必要はありません。 まずは、現在の家の状態と相続関係を確認してみましょう。   相続登記は済んでいる？ 売却を考えるなら、まず不動産の名義を確認します。 相続登記が済んでいない場合は、司法書士などに相談しながら必要な手続きを進めます。 相続人が複数いる場合は、誰がどのように相続したのか、遺産分割の内容も確認しておきましょう。   残置物はすべて自分で処分する？ 家具や家電が残っていても、「全部自分たちで処分してから不動産会社に相談」という順番でなくても構いません。 売却方法によって必要な準備は変わります。 先に不動産会社へ相談し、どこまで片付ける必要があるのかを確認してから動く方法もあります。   相続した空き家に使える税の特例もあります 相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。 現在の制度では、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。 相続人が3人以上の場合は、最高2,000万円となる場合があります。 制度の適用期限は2027年12月31日までです。 ただし、相続前の居住状況や相続後の利用状況、売却方法、売却時期など、細かな要件があります。 今回のように相続人が同居していたケースなど、個別の事情によっては対象にならない場合もあります。 利用できるかどうかは、不動産会社だけで判断せず、税務署や税理士などに確認しましょう。 出典： 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」   ✓ポイント 相続した家は、「売る・貸す・残す」だけでなく、「建物を残すか、解体して土地として売るか」まで含めて考えると、選択肢を整理しやすくなります。 すぐに売却を決めるのではなく、まず現在の家の状態や相続関係を確認するところから始めても大丈夫です。   片付いていない状態でも、相談して大丈夫です 相続した家について、こんな状態で悩んでいませんか？ 長年誰も住んでいない空き家 家具や家電が大量に残されたままの家 庭木が伸びたままになっている家 ごみや荷物が多く、自分たちだけでは片付けられない家 相続したものの、ご兄弟で進め方が決まっていない家 家族の一人が住んでいて、すぐには空けられない家 今回のように、家族の一人が住んでいて、転居費用の問題まで抱えているケースもあります。 だからこそ、最初から「売却する」と決めて準備する必要はありません。 「家をどうしたらいいのか知りたい」 「解体したほうがいいのか分からない」 「荷物が多すぎて手をつけられない」 「相続人同士でどう進めればいい？」 そんな段階で、一度状況を整理してみるだけでも大丈夫です。   タークス不動産では、岡山の不動産売却について、現在の物件の状態やご家族の状況を伺いながら、売却方法と必要な準備を一緒に整理しています。 必要に応じて、残置物処分、解体、司法書士など、売却に関わる専門家や業者にもおつなぎします。   「売るかどうか、まだ決めていない」 そんな段階でも大丈夫です。 解体したほうがいいのか、残置物はどうするのか、今すぐ売るべきなのか。 分からないことを一つずつ確認しながら、今の状況に合った進め方を考えていきます。 LINE相談、無料査定、問い合わせフォームからご相談いただけます。  

事務所移転のご案内 平素より格別のご高配を賜り、誠にありがとうございます。 このたび株式会社タークス不動産は、下記のとおり事務所を移転することとなりましたので、ご案内申し上げます。 新しい事務所におきましても、これまで以上にお客様にご満足いただけるサービスをご提供できるよう、より一層努めてまいります。 今後ともよろしくお願い申し上げます。     【新住所】 〒700-0943 岡山市南区新福一丁目1-18 （ヤマダデンキ テックランドNew岡南店様のとなり） 【移転日】 令和8年10月15日（木） 【連絡先】（変更ございません） TEL：086-230-5231 / FAX：086-230-5234     お近くにお越しの際は、ぜひお気軽にお立ち寄りください。 新店舗にて皆様のご来店を心よりお待ちしております。 今後とも変わらぬご愛顧を賜りますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。   株式会社タークス不動産

不動産の相続では、相続した物件だけでなく、 「室内に残された家具や家電をどうすればいいのか」「思い出の品をどう整理すればいいのか」 「高齢の親だけで売却手続きを進められるだろうか」といった問題が出てくることがあります。 今回ご紹介するのは、娘様がお亡くなりになり、高齢のお母様がマンションを相続されたケースです。 マンションの売却にあたって室内に残された家具や家電、絵画などの整理も必要となり、買取業者に確認しながら買取できるものと処分するものを整理し、売却に向けた準備を進めました。 タークス不動産では、単にマンションの査定や販売活動を行うだけでなく、お客様の状況に合わせて、売却までに必要となるさまざまなことについてもサポートしています。   今回のご相談｜娘様から相続したマンションをどうするか   今回ご相談いただいたのは、亡くなられた娘様がお住まいだったマンションを、高齢のお母様が相続されたケースです。 大切なご家族を亡くされたばかりの中で、不動産の相続手続きや売却について考えなければならないことは、精神的にも大きな負担になります。 さらに、マンションの室内には、娘様が生活されていた際の家具や家電など、多くの家財が残されていました。 中には絵画など、価値のあるものも多数あります。 「売却するなら、まず部屋の中を全部片付けなければいけないのでは？」 そう考える方も少なくありません。 しかし、残されたものをすべて一律に「不要品」として処分してしまうのは、必ずしも適切とは限りません。 価値のあるものについては買取という選択肢があるため、買取できるものと処分が必要なものを、プロの目も交えて仕分けすることが大切です。 相続したマンションを売却する前に確認したいこと   相続したマンションを売却する場合、一般的にはいくつか確認しておきたいことがあります。 まず重要なのが、相続人と相続財産の確認です。相続人が複数いる場合は、誰が対象の不動産を相続するのかを整理し、売却について相続人間で認識を合わせておく必要があります。 また、相続した不動産を売却するためには、原則として相続登記を行い、相続した方を不動産の登記名義人にしておく必要があります。 2024年4月からは相続登記の申請が法律上の義務となり、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。 正当な理由がないにもかかわらず申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる場合があります。 相続登記の義務化については、法務省の「不動産を相続したらかならず相続登記！」でも詳しく案内されています。 出典：法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」   税金の面では、相続した不動産を売却した場合、一定の要件を満たすことで、納めた相続税の一部をその不動産の取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。 この特例は、相続や遺贈によって取得した土地・建物などを一定期間内に売却し、かつ、その相続について相続税が課税されている場合など、所定の要件を満たした場合に適用されます。 マンションについても、土地・建物に該当する部分について対象となり得ます。 適用には細かな要件があり、確定申告も必要となるため、実際に利用できるかどうかについては、税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。 制度の詳しい内容については、国税庁の「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご確認ください。 出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 そのほかにも、マンションの場合は管理費や修繕積立金、固定資産税など、所有している間に発生する費用についても確認しておくとよいでしょう。 そして、忘れてはいけないのが「室内の荷物」です。 相続したマンションを売却する場合、家具や家電などの残置物（部屋に残されたままの家財のことです）をどうするのかという問題が出てくることがあります。 残置物は「すべて処分」ではなく、まず整理することが大切 今回のケースでは、室内に家具や家電、絵画などさまざまなものが残されていました。 こうした残置物の整理では、最初からすべてを処分するのではなく、 買取できるもの 処分が必要なもの ご家族で保管するもの 思い出の品として残しておくもの などに分けて考えることが大切です。 特に、絵画やブランド品、家具、家電などは、品物によっては買取の対象となる場合があります。 「これはもう古いから価値がないだろう」と自己判断して処分してしまうと、後から「売れるものだった」と分かることもあります。 そのため、残置物が多い場合には、買取業者に確認しながら整理を進める方法があります。 今回も、室内に残されていたものを買取業者に確認しながら、買取できるものと不要品を整理し、売却に向けた準備を進めました。 高齢のお客様だからこそ、一度にすべてを進めない 今回の売却で特に大切にしたのが、お客様の負担をできるだけ減らしながら進めることでした。 お母様は高齢であり、娘様が残されたマンションの中にある多くの家財を一度に整理することは、決して簡単なことではありません。 そこで、必要な確認を行うために何度も現地へ足を運び、都度お客様と連絡を取りながら、家財の仕分けから買取業者・処分業者への依頼まで一つひとつ進めていきました。 たとえば、絵画については専門の買取業者に見てもらい、価値が分かってからご家族で残すか手放すかを判断していただくなど、判断に時間がかかる品物ほど急かさずに進めることを意識しました。 不動産売却というと、「査定をする」「媒介契約を結ぶ」「販売する」「契約する」という手続きに目が向きがちです。 しかし、実際の現場では、お客様によって売却までに必要となるサポートは大きく異なります。 特に相続による売却では、ご家族が亡くなられた直後であったり、相続人が高齢であったり、遠方に住んでいたりするなど、さまざまな事情を抱えているケースがあります。 こうした事情がある場合には、不動産の売却手続きだけを進めるのではなく、「今、お客様に何が必要なのか」を考えながら進めることが重要だと考えています。 相続不動産の売却では「片付け」も大きな負担になる   相続した不動産を売却する際、多くの方が悩まれるのが室内の片付けです。 特に、ご家族が長年暮らしていたマンションや戸建ての場合、家具や家電だけでなく、衣類、食器、書籍、写真、趣味の品など、大量の荷物が残されていることがあります。 ご家族だけで片付けようとすると、時間も体力も必要です。 また、思い出の品が多い場合には、「何を残して、何を処分するのか」を決めること自体が精神的な負担になることもあります。 そのため、相続した不動産の売却を検討する際には、 「不動産の査定はいくらになるのか」だけではなく、 「室内の荷物をどう整理するのか」 「買取できるものはあるのか」 「処分が必要なものにはどのくらい費用がかかるのか」 というところまで、早めに考えておくことをおすすめします。 相続したマンションを売却する一般的な流れ 相続したマンションの売却は、一般的には次のような流れで進めます。 相続人・相続財産を確認する まずは誰が相続人なのか、対象となる不動産が何なのかを確認します。   相続登記を行う 不動産を売却するためには、相続登記が必要となるケースがあります。 前述のとおり2024年4月から申請が義務化されているため、まだ済んでいない場合は早めの対応が安心です。 相続登記については司法書士などの専門家へ相談すると安心です。   不動産会社へ査定を依頼する マンションの立地や築年数、専有面積、室内の状態、周辺の売却事例などをもとに査定を行います。 査定価格だけでなく、「どのような販売方法で売却するのか」についても確認しておくとよいでしょう。   室内の残置物を整理する 家具や家電などを整理し、買取できるものと処分するものを分けます。 必要に応じて、買取業者や不用品処分業者などと連携しながら進めます。   売却活動を開始する 室内の整理など売却に必要な準備が整ったら、販売活動を開始します。   買主様との契約・決済 購入希望者が決まったら売買契約を締結し、決済・引渡しへと進みます。 なお、実際の手続きは相続関係や物件の状況によって異なります。   相続した不動産は「早く売る」だけが正解ではありません   相続したマンションについて、「できるだけ早く売ったほうがいいのでは？」と考える方もいらっしゃいます。 もちろん、空室のまま所有し続けることで管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担が続く場合があります。 一方で、ご家族が亡くなられた直後など、気持ちの整理がつかない状態で無理に売却を進める必要があるとは限りません。 大切なのは、相続人の状況や不動産の状態を確認しながら、必要な手続きを一つずつ進めていくことです。 特に高齢の方が相続された場合には、「売却するかどうか」だけではなく、「誰が手続きを進めるのか」「室内の荷物をどうするのか」なども含めて考える必要があります。  

新着物件のご紹介です。 岡山市南区新保にて、 約60坪・建築条件なしの土地をご案内いたします。 現在は古家がありますが、 解体後、更地でのお引き渡しを予定しているため、 建物の解体を前提とした土地探しをお考えの方にもおすすめです。 約60.8坪のゆとりある敷地に加え、 建築条件はありませんので、 お好きなハウスメーカーや工務店を選び、 ご家族の暮らしに合わせた住まいづくりを自由に楽しめます。 東側には幅員約5mの道路があり、 見通しの良い前面道路も魅力のひとつ。 JR宇野線「備前西市」駅まで徒歩約18分、 岡電バス「新保口」停まで徒歩約6分と、 公共交通機関を利用しやすい立地です。 また、徒歩圏内にはスーパー・コンビニ・ドラッグストアなどが揃っており、 日々のお買い物にも便利な住環境です。 【芳田小学校／芳田中学校エリア】 ■ 土地のおすすめポイント ・約60.8坪のゆとりある敷地 ・建築条件なしで、お好きなハウスメーカー・工務店を選べる ・古家は解体し、更地でのお引き渡し予定 ・東側約5mの前面道路で見通しの良い立地 ・北西側にも道路あり ・JR宇野線「備前西市」駅まで徒歩約18分 ・岡電バス「新保口」停まで徒歩約6分 ・スーパーまで徒歩約12分 ・コンビニまで徒歩約4分 ・ドラッグストアまで徒歩約10分 ・都市ガス・公営水道・本下水 ・芳田小学校／芳田中学校エリア ■ 土地の概要 ・土地面積：201㎡（約60.80坪） ・土地状況：古家あり・更地渡し ・建築条件：なし ・接道：東側約5m、北西側約2.6m ・建ぺい率：60％ ・容積率：200％ ・用途地域：第一種住居地域 ・地目：宅地 ・権利形態：所有権 ・設備：公営水道、本下水、都市ガス ・引き渡し：相談 ■ 周辺環境 ・セブンイレブン岡山新保店 … 徒歩4分（約260m） ・しろばら保育園 … 徒歩7分（約510m） ・JA岡山芳田支所 … 徒歩9分（約720m） ・くすりのレデイ西市店 … 徒歩10分（約800m） ・マルナカ下中野店 … 徒歩12分（約890m） ・岡山赤十字病院 … 徒歩15分（約1,200m） ・岡山市立芳田小学校 … 徒歩19分（約1,500m） ・岡山市立芳田中学校 … 徒歩29分（約2,300m） 詳細はこちらから 「ゆとりのある土地で家を建てたい」 「建築条件のない土地を探している」 「希望するハウスメーカーや工務店で建てたい」 「岡山市南区でマイホーム用地を探している」 そんな方にぜひご検討いただきたい土地です。 土地探しでは、土地の広さや道路条件だけでなく、 実際にどのような建物が建てられるか、駐車スペースをどのように確保するか、土地と建物を合わせた総予算はいくらになるかなど、建築後の暮らしまで考えて選ぶことが大切です。 「この土地ならどんな間取りが考えられる？」 「駐車スペースはどのくらい確保できる？」 「希望する家を建てた場合、土地と建物を合わせていくらくらいになる？」 「住宅ローンを利用すると月々の支払いはどのくらい？」 など、購入前の段階で気になることがございましたら、 お気軽にご相談ください。 住宅ローンに精通したスタッフが在籍しておりますので、 土地探しから資金計画、建築に関するご相談まで、 一つひとつ丁寧にサポートいたします。 内見予約・資料請求・ご相談は お気軽にお問い合わせください。 TEL086-230-5231 公式ラインお友達登録 購入・売却等のご相談もお気軽にどうぞ お問い合わせフォーム また、物件情報や不動産選びで迷いやすいポイントは Instagramで発信しています。 是非ご覧ください。 ー不動産を託す(タクス)なら、タークス不動産ー

岡山市内で借地権付きの不動産を相続し、「地主の許可がなければ売れないのではないか」「そもそも何から切り出せばいいのか」と手が止まっている方は少なくありません。結論から申し上げると、借地権付き物件は手順と交渉の順番さえ間違えなければ売却できる資産です。売りにくいと言われるのは、権利そのものに価値がないからではなく、多くのケースで地主の譲渡承諾という関門が一つ挟まるためにすぎません。株式会社タークス不動産にも「相続したものの地主と面識すらない」というご相談が届きます。契約内容を整理し、地主側の利点まで用意したうえで話し合いに臨んだ結果、承諾が短期間で得られたケースもありました。この記事では、岡山市で借地権付き物件が売却しにくい理由から、地主との具体的な交渉術、承諾が得られなかった場合の打ち手までを順を追って解説します。 1. 岡山市の「借地権付き物件」が売却しにくい理由 借地権付き物件が「訳あり」として敬遠されるのは、権利関係の複雑さと市場側の事情が重なっているためです。土地そのものの所有権ではなく、借地上の建物と、その敷地を利用するための借地権をあわせて譲渡する取引になるので、通常の一戸建てと同じ感覚で進めようとすると、どこかで必ず話が止まります。まずは、つまずきやすいポイントを順に押さえておきましょう。 まず自分が相続した「権利の種類」を確認する 出発点は、権利の中身を見極めることです。ひと口に借地権といっても、「土地賃借権」と「地上権」では売却時の扱いが大きく異なります。一般的な土地賃借権の場合、借地上の建物とともに賃借権を第三者へ譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。一方、地上権は物権であり、原則として地主の承諾なく譲渡できるとされています。国税庁も両者を区分して整理しており、実務でも最初に確認すべき事項に位置づけられます。相続した物件がどちらに当たるかは、契約書の記載と登記事項証明書で判断できるため、交渉に入る前に必ず確かめてください。 土地賃借権の場合、売却に「地主の譲渡承諾」が必要となるため 土地賃借権であれば、承諾を飛ばして進めるわけにはいきません。民法612条により、賃借人は貸主の承諾なく賃借権を譲渡できないと定められており、無断で譲渡した場合には契約を解除されるおそれがあります。借地契約そのものが解除されてしまえば、建物の価値まで失いかねません。相続直後は地主への挨拶すら済んでいない段階であることが多く、この一手間を省きたくなる気持ちも理解できます。とはいえ承諾の取得は、買主にとっても取引の安心材料になる工程です。 買主の住宅ローンの選択肢が限られやすいため 借地権付き物件は、買主側の資金調達が難所になりがちです。土地に抵当権を設定できないぶん担保評価が下がり、審査が慎重になる傾向があります。抵当権設定にあたって地主の承諾書を求められる場合もあり、必要書類は金融機関や融資商品、借地権の種類によって変わってきます。所有権物件に比べて利用できる金融機関や融資条件が限定されることがあり、結果として買主候補が少なくなる場合がある、という理解が実態に近いでしょう。所有権の物件と並べると、次のような違いが見えてきます。 比較項目 所有権の物件 借地権付き物件 売却時の第三者の同意 不要 土地賃借権なら地主の譲渡承諾が必要 買主の住宅ローン 利用しやすい 金融機関や借地条件によって審査・必要書類が異なる 主な買主層 一般の実需層が中心 実需層のほか、現金購入層や専門業者も想定 保有中のコスト 固定資産税など 地代・更新料・建替承諾料など 売却までの期間 比較的読みやすい 交渉次第で長期化しやすい 岡山市の地価水準や借地権割合で資産価値の評価が分かれるため 同じ岡山市内でも、借地権の評価は場所によって差が出ます。一般的な借地権の相続税・贈与税評価では、自用地としての価額に地域ごとの借地権割合を掛けて算出し、この割合は国税庁の路線価図に記号で示されています。一方、定期借地権等は残存期間などを踏まえた別の評価方法が定められており、同じ計算式は使いません。岡山駅周辺のような商業性の高いエリアと郊外の住宅地とでは、同じ面積でも数字が変わってくるわけです。あわせて押さえておきたいのが、この割合が税務上の評価に用いる基準だという点。実際の売買価格がそのまま借地権割合どおりになるとは限りません。査定を受ける際は、税務評価と市場価格を分けて考えてください。 ✓ポイント：売却しにくい原因は「権利の種類」「融資」「評価」の三つに整理できます。裏を返せば、自分の権利が土地賃借権か地上権かを見極め、買主候補の幅を現実的に見積もり、税務評価と市場価格の差を理解しておけば、売却の道筋は十分に描けるということです。相続直後にこの三点を確認しておくと、その後の判断が驚くほど楽になります。 出典：地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分｜国税庁 出典：No.4611 借地権の評価｜国税庁 2. 借地権を売却するために押さえるべき地主との交渉術 地主との交渉は、感情面の説得よりも準備の質で決まります。地主にとって借地権の譲渡は、長年付き合ってきた相手が見ず知らずの他人に変わる出来事であり、慎重になるのが当然だからです。逆に言えば、不安材料を先回りして潰しておけば、話はぐっと進みやすくなります。 切り出す前に契約内容と残り期間を正確に把握する 交渉の第一歩は、書類の確認からです。契約の設定時期によって、適用されるルールが変わります。1992年8月1日より前に設定された借地権では、契約更新など一定の事項について旧借地法のルールが引き続き適用されます。現行の借地借家法による借地権とは、存続期間や更新、建替え時の扱いが異なる場合があるため、設定時期の確認は欠かせません。相続したご自宅の押し入れから契約書が出てこないという相談も多いのですが、その場合は地代の領収書、固定資産税の課税明細、法務局の登記事項証明書などを手がかりに、次の項目を洗い出していきます。 借地権の種類（土地賃借権か地上権か、普通借地権か定期借地権か） 契約の設定時期と、適用される法律 契約の始期・存続期間と、残り年数 地代の金額、支払方法、直近の改定時期 更新料や建替承諾料に関する取り決めの有無 建物の登記名義が被相続人のままになっていないか 建物の登記名義が被相続人のままの場合、買主へ直接名義を移すことはできません。売却して所有権移転登記を行うには、原則として先に相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、それ以前に発生した相続も対象です。この場合は原則として2027年3月31日までの対応が求められるため、売却を検討するかどうかにかかわらず、早めに手続きを進めてください。 譲渡承諾料（名義変更料）の考え方を理解して条件を提示する 譲渡承諾を得る際には、承諾料の支払いが慣行となっています。ここで注意したいのが、金額に法律上の一律の料率は存在しないという点です。実務では借地権価格の10%前後が一つの目安として紹介されることがあるものの、契約内容、地域事情、これまでの借地関係の経緯によって金額は変わります。借地非訟の手続きにおいても、鑑定委員会の意見などを踏まえて個別に判断されるため、「必ず10%」と決めてかかる考え方は避けたほうが賢明です。大切なのは金額そのものより提示の仕方でしょう。相場観を持たないまま地主の言い値を受け入れれば手取りが想定を下回りますし、根拠のない値切りは関係を損ねるだけ。売却予定価格と承諾料の考え方をセットで示せる状態を作っておくことが、結果的に交渉を短縮します。 地主側のメリットを示して合意を促す 承諾を「お願い」で終わらせず、取引として組み立てる姿勢が効きます。地主にとっての利点を具体的に用意できれば、判断の材料が増えるからです。たとえば次のような提案が考えられます。 長年据え置かれてきた地代を、周辺相場に合わせて見直す 底地の買い取り希望者がいる場合、その情報をあわせて共有する 資力が確かな買主を選び、地代の支払いが滞らない見通しを示す 契約条件のあいまいな部分を、この機会に書面で整理し直す 地主の側も、高齢化や相続を控えて底地の扱いに悩んでいることが少なくありません。売却の相談が、双方にとって権利関係を整理する好機になる場面を、私たちも何度も見てきました。 ✓ポイント：交渉の成否は、話し合いの席に着く前にほぼ決まります。契約書と登記を整え、承諾料の考え方を理解し、地主にとっての利点まで準備した状態で臨めば、承諾はぐっと現実的になるはずです。書類が揃わないうちに口頭で打診してしまうと、条件面で後から不利になりやすいため、順番を守ってください。 出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 出典：第2 借地非訟事件手続の流れ｜裁判所 3. 地主から売却の承諾が得られない場合の対処法 承諾が得られなくても、そこで終わりではありません。借地借家法は、借地人が建物への投資を回収できるよう複数の出口を用意しているからです。実務では、話し合いで解決する道を先に探り、最後の手段として法的な手続きを検討する流れが一般的でしょう。 「底地」とあわせた一括売却を提案する もっとも建設的なのが、借地権と底地をまとめて第三者に売る方法です。両方の権利が一つになれば完全な所有権となり、市場での評価が上がりやすくなります。別々に売るより総額が大きくなりやすく、地主と借地人の双方に金銭的な利点が生まれる点が最大の魅力といえます。ただし配分の考え方には注意が必要です。一括売却の代金配分は、双方の権利内容や実勢価値、契約条件などを踏まえて地主と借地人の間で決めるものであり、路線価図の借地権割合は相続税・贈与税評価の指標にすぎません。その割合で機械的に分けるものではない、という前提を共有したうえで話を始めてください。地主が底地の相続対策を気にしている場合には、この提案が突破口になることも多いはずです。 地主自身に借地権を買い取ってもらう 地主に資力があり、土地を自分で使いたい意向があるなら、借地権の買い取りを打診する手もあります。第三者への譲渡と違い、承諾の可否を気にする必要がありません。手続きも比較的早く進みます。ただし、買主の競合がいない状態での価格交渉になるため、相場より低い提示を受けやすい傾向があります。ほかの選択肢と比較したうえで、金額の妥当性を冷静に見極めたいところです。 裁判所の「借地権譲渡の代諾許可」を申し立てる 話し合いが決裂した場合の手段が、借地非訟と呼ばれる手続きです。借地借家法19条により、第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾が得られないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出せると定められています。判断にあたって裁判所は、買主候補の資力や信用だけでなく、賃借権の残存期間、これまでの借地関係の経過、譲渡を必要とする事情など、一切の事情を総合的に考慮します。あくまで第三者への譲渡を可能にするための制度であり、売却価格を保証する仕組みではない点も押さえておきたいところ。注意点として、地主には介入権が認められており、裁判所の定める期間内であれば、地主自身が優先して借地権付き建物を買い取れます。期間については、裁判所も特段の事情がなければおおむね1年以内に終局する事件が多いと案内しており、時間と費用の見通しを立てたうえで踏み切る判断が求められます。 三つの選択肢を比較する 対処法 価格面の特徴 期間の目安 主な留意点 底地との一括売却 総額が大きくなりやすい 中〜長期 地主の合意と配分の取り決めが前提 地主への買い取り依頼 低めの提示になりやすい 短期 競合がなく価格交渉で不利になりやすい 裁判所の代諾許可 予定していた第三者への売却を進められる可能性がある 長期 費用がかかり、介入権の行使もある ✓ポイント：三つの方法は優劣ではなく、優先順位の問題です。まずは一括売却という双方に利のある案を示し、それが難しければ地主への買い取り依頼、いずれも折り合わないときに法的手続きを検討する。この順番で進めると、関係をこじらせずに済み、結果として好条件を引き出しやすくなります。 出典：第1 借地非訟とは｜裁判所 4. 岡山市で借地権付き物件の売却を成功させる不動産会社選び 借地権の売却は、依頼先によって結果が大きく変わる分野です。通常の仲介と違い、権利関係の知識と地主との関係づくりを同時に進める必要があるため、対応できる会社が限られます。相談先を選ぶ際は、次の二点を確かめてください。 岡山市内の不動産事情と借地権取引の実績を確認する 地域の事情を知っているかどうかは、査定の精度に直結します。岡山市は市街地と郊外で土地の需給に差があり、エリアごとに買主層の顔ぶれも変わってきます。借地権付き物件を実際に成約させた経験がある会社かどうか、面談の場で率直に尋ねるのが確実です。あわせて、承諾が得られなかった場合にどう動くのか、想定される期間はどれくらいかまで説明してもらえるなら、任せる判断材料になるでしょう。抽象的な安心感だけを並べる会社は、避けたほうが無難です。 どこまで支援してもらえるか、専門家との連携体制を見極める 借地権売却の山場は、地主との折衝です。地主への連絡や売却条件の調整をどこまで支援してもらえるのか、依頼前に確認しておいてください。ここを相続人任せにする会社では、負担が重くなりすぎます。同時に押さえておきたいのが、不動産会社が担える範囲には線引きがあるという点。地主との間で法的な争いが表面化した場合の交渉や借地非訟の代理は弁護士の職務であり、報酬を得て不動産会社が行うことはできません。紛争になったときに弁護士と連携して動ける体制があるかは、必ず確かめたい条件です。あわせて、相続登記なら司法書士、相続税や譲渡所得の試算なら税理士と、役割ごとに適切な専門家へつなげる窓口機能があるかも見ておきましょう。株式会社タークス不動産では、岡山市の借地権付き物件について、契約書や登記の読み解きから地主との条件調整、必要に応じた専門家のご紹介まで一貫してお手伝いしています。 ✓ポイント：会社選びで見るべきは、査定額の高さではなく進め方の具体性です。地主にどう話を持っていくか、承諾が出なかったときにどの手を打つか、法的な問題が生じたらどの専門家につなぐか。この三つを自分の言葉で説明できる担当者であれば、任せる価値は十分にあります。複数社の話を聞き比べたうえで判断してください。 出典：弁護士法｜e-Gov法令検索 5. 適切な準備と交渉で岡山市の借地権付き物件は売却できる 相続した借地権付き物件は、確かに手間のかかる資産です。それでも、売却できない資産ではありません。まず自分が引き継いだ権利の種類を確かめ、契約内容を把握し、承諾料の考え方を理解したうえで、地主にとっての利点まで用意して臨めば、合意に至る道は開けます。仮に承諾が得られなくても、底地との一括売却、地主への買い取り依頼、裁判所の代諾許可という三つの出口が残されています。 放置している間も地代の支払いは続き、建物は傷み、相続人が増えれば権利関係はさらに複雑になっていきます。相続登記の期限も迫るなか、動き出すなら早いほうが有利、というのが実感です。岡山市で借地権付き物件の扱いにお困りでしたら、株式会社タークス不動産へお気軽にご相談ください。契約書一枚からでも、現状の整理と次の一手をご提案します。 ※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。個別の権利関係や税務の判断については、弁護士・税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。

新着物件のご紹介です。 岡山市南区並木町にて、 約137坪のゆとりある敷地が魅力の売土地をご紹介いたします。 敷地面積は453.51㎡（約137.1坪）。 広々とした敷地を活かして、 ゆとりある住まいや二世帯住宅、 ご家族のライフスタイルに合わせた住まいづくりを検討いただける土地です。 また、東・西・南の三方向が道路に面した立地で、 開放感を感じられる点も魅力のひとつ。 南側道路に面しているため、 陽当たりを重視した住まいづくりをお考えの方にもおすすめです。 建築条件はありません。 お好きなハウスメーカーや工務店を選んで、 ご家族の理想に合わせた住まいを自由に計画していただけます。 現在は古家がありますが、 解体後、更地でのお引き渡しとなります。 さらに、岡電バス「並木町」停まで徒歩約1分。 通勤・通学など日々の移動にも便利な立地です。 周辺にはスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの生活施設がそろっており、 毎日のお買い物にも便利な住環境。 福島小学校まで徒歩約5分、南輝保育園まで徒歩約4分と、 子育て世帯にも嬉しい立地です。 【福島小学校／福南中学校エリア】 ■ 物件のおすすめポイント ・岡山市南区並木町の売土地 ・土地面積約137坪のゆとりある敷地 ・東、西、南の三方向道路に面した開放感のある立地 ・南側道路に面しており陽当たり良好 ・建築条件なし ・古家解体後、更地渡し ・岡電バス「並木町」停まで徒歩約1分 ・福島小学校まで徒歩約5分 ・南輝保育園まで徒歩約4分 ・スーパー、コンビニ、ドラッグストアが徒歩圏内 詳細はこちらから 広い土地を活かして、ゆとりある住まいを建てたい方におすすめの土地です。 現地のご案内はもちろん、 土地の形状や道路との接道状況、 周辺環境なども実際にご確認いただきながら、 住まいづくりをサポートいたします。 また、 ・住宅ローン、資金計画のご相談 ・建築費を含めた総予算のご相談 ・ハウスメーカーや工務店選び ・土地と建物を合わせた資金計画 ・ほかの土地との比較検討 などもまとめて対応可能です。 「広い土地を探しているけれど、 どんな家が建てられるのか分からない」 「土地と建物を合わせて、 どのくらいの予算になるのか知りたい」 という段階でも大丈夫です。 土地探しから資金計画まで、 ご家族のご希望に合わせて一緒に検討いたします。 現地見学・資料請求・ご相談は お気軽にお問い合わせください。 TEL086-230-5231 公式ラインお友達登録 購入・売却等のご相談もお気軽にどうぞ お問い合わせフォーム また、物件情報や不動産選びで迷いやすいポイントはInstagramで発信しています。 是非ご覧ください。 ー不動産を託す(タクス)なら、タークス不動産ー

岡山市で相続した実家。築40年を超え、人が住まなくなって数年——。「更地にしないと売れないと言われたが、解体費用が100万円以上と聞いて手が止まっている」。株式会社タークス不動産にも、そうした相談が毎月のように寄せられます。 結論から申し上げると、古い建物が建ったままでも「古家付き土地」として売却する方法はあります。むしろ解体してから売ったほうが手取りが減るケースも珍しくありません。解体費用は売却前に自己資金から先出しする必要があり、取り壊せば翌年度から土地の固定資産税の軽減措置が外れる可能性もあるためです。 逆に古家を残せば「解体費用分は値引きを」と交渉されやすい。どちらが有利かは物件ごとに違います。この記事では、解体せずに売るメリットとデメリット、岡山市で売却を進める実践ノウハウ、損をしないための相談手順を整理していきます。 岡山市で相続した古い家は「解体せず」に売却できるのか 古い家は解体しないと売れない、という思い込みは、いったん外して構いません。築古の建物が残ったままでも「古家付き土地」として売り出す方法は実務上とられています。ただし有利かどうかは、敷地条件を確認しないと判断できません。 「古家付き土地」は実務上の表現で、現状のまま売り出せる 古家付き土地とは、法律上の物件区分ではなく、建物より土地の価値を中心に売り出す際に使われる実務上の表現です。築年数や劣化状況によっては建物の市場評価をほとんど見込まないこともありますが、価値が一律にゼロになるわけではなく、固定資産税の家屋評価額とも別の概念。岡山市の家屋評価額は、再建築費評点数や経年減点補正率をもとに算出されます。 現況引渡し（今ある状態のまま引き渡す）とするかは契約で決まる 解体するかどうか、誰が費用を負担するかも契約条件のひとつ 築古の家を建てたまま売ってはいけないという決まりは、法律上どこにもありません。 中古住宅を検討する買主の選択肢になり得る 新築価格が上がるなか、中古住宅を買って手を入れながら住む選択をする人もいます。建物が残っていれば、そうした買主の検討対象に入る可能性は生まれる。ただし、築古の建物があること自体が集客力になるわけではなく、需要の有無は立地と建物の状態次第です。 参考までに、総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、岡山市の賃貸用・売却用および別荘等を除く空き家は22,900戸、総住宅数の5.9％。ただしこの数値には取壊し予定や長期不在の住宅も含まれ、売却可能な中古住宅の在庫量を示すものではありません。 立地や敷地条件によって確認すべきことが変わる 売り方をエリアや面積だけで決めることはできません。先に確認すべきは、その敷地で建て替えができるのかどうかです。 立地・条件 解体前に確認しておきたいこと 中心市街地・住宅地の敷地 建築基準法上の道路種別、接道の長さ、セットバックの要否 前面道路が4m未満・接道が2m未満 42条2項道路の指定の有無と後退方法、43条2項の認定・許可の可能性 市街化調整区域・農地に隣接 開発許可や建築許可の要否、既存建物の適法性、農地法上の手続き   都市計画区域等では、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。ただし幅員4m未満でも同法42条2項道路として扱われ、セットバックによって建て替えられる場合があり、接道が不足していても43条2項の認定・許可を受けられることも。「既存不適格建築物であること」と「再建築不可であること」は同じではありません。なお都市計画区域外には、建築基準法上の道路種別そのものが存在しません。 ✓ポイント：敷地が何mの道路に何m接しているかは、課税明細書や登記簿だけでは判断できません。解体の見積もりを取る前に、道路種別、接道長、セットバック、認定・許可の可能性を岡山市建築指導課の窓口で確認しておくことが、遠回りに見えて最短ルートになります。 出典：建築基準法の道路について｜岡山市 解体せずに「そのまま売却」する3つのメリット 古家を残す意味は、売主が費用と判断のリスクを先に背負わずに済む点にあります。お金、税金、買主の反応という3つの側面から見ていきます。 解体費用を自己資金から持ち出さずに済む 解体費用は木造30坪程度で100万〜200万円程度が一般的な目安。ただし次の要素が重なると金額は膨らみます。 重機が入らない狭い前面道路（手壊し作業が増える） ブロック塀、庭石、樹木、物置などの附帯工事 昭和期の建材に含まれるアスベストの調査・除去 支払いは工事完了時が通常で、売却代金が入る前に現金を用意しなければならない点が相続人にとって重い負担になります。相続税の納付や代償金の支払いが控えていれば、なおさらでしょう。 なお岡山市には、市が特定空家等と判断した建物などを対象に除却費用の一部を補助する制度があります。ただし古い家であれば使えるものではなく、所有者の要件、市税の納付状況、市内施工業者による施工、事前相談などの条件があり、勧告を受けた特定空家等は対象外です。補助率や受付期間は年度ごとに変わるため、市の担当課で確認してください。 住宅用地の特例が維持される可能性がある 住宅の敷地には、固定資産税の課税標準を抑える特例が設けられています。 区分 面積 固定資産税の課税標準 小規模住宅用地 住宅用地のうち200㎡以下の部分 評価額の6分の1 一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 評価額の3分の1   住宅を取り壊すと、原則として翌年1月1日時点で住宅が存在しない敷地は、翌年度から特例の対象外となります。ただし、特例が外れても税額が一律に6倍になるわけではありません。負担調整措置があり、家屋分の固定資産税がなくなるため、土地と建物を合計した負担が必ず増えるとも限らないからです。都市計画税は市街化区域内の土地・家屋に課税され、こちらにも別の特例率があります。判断材料にするなら感覚ではなく試算を。解体前に市税事務所へ相談し、取り壊した場合の土地の税額と家屋分がなくなる差し引きを確認しておくと、比較の精度が上がります。 建物を残すことで検討してもらえる買主もいる 建物を残せば、中古住宅として活用したい買主の検討対象になる可能性があります。一方で、解体の手間や費用を負担したくない買主からは敬遠されることも。古家付きと更地のどちらが買主層を広げるかは、建物の状態、接道、地域の土地需要、想定する買主像によって変わります。決め打ちせず、両方の反応を見られるようにしておくのが現実的です。 出典：住宅用地に対する課税標準の特例｜岡山市 解体せずに売却するデメリットと注意点 当然リスクもあります。知らずに進めると、売却後にトラブルを抱え込むことにもなりかねません。 更地を探す買主から敬遠され、売却が長期化しやすい 注文住宅を建てたい買主は更地を望みます。古家があると解体見積もりや工期の調整が必要になり、住宅ローンの実行スケジュールも組みにくいため。金融機関によっては解体費用をローンに含められず、買主が別途現金を用意することに。近隣に更地の競合があると、価格以前の理由で見送られます。 解体費用相当の値下げ交渉を受けやすい 価格交渉では、ほぼ確実に解体費用の話が出ます。厄介なのは、その金額が実勢より高めに見積もられがちな点。防ぐ手は単純で、売り出し前に自分でも解体業者から見積もりを取っておくこと。根拠となる数字を持っているかどうかで、交渉の主導権は変わります。 「契約不適合責任」を問われるリスクがある 引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、売主は修補や代金減額、損害賠償の責任を負います。雨漏り、シロアリ被害、給排水管の劣化など、外から見えない不具合が典型。相続した実家は売主自身が住んでいなかったことがほとんどで、把握できていない状態がそのままリスクになります。 対策の基本は「隠さず、書面に残す」こと。把握している不具合を告知書に正確に記載し、責任の範囲や期間を契約書で定めておけば、後日の紛争はかなり防げます。なお民法では、売主が知りながら告げなかった事実は、免責の特約があっても責任を負うと定められています。 放置し続けた場合の税負担にも注意を。管理が行き届かない家は「管理不全空家等」として市の指導・勧告の対象となり得ます。勧告を受けたまま賦課期日を迎えると住宅用地の特例が適用されないため、建物を残していれば安心、というわけではありません。 出典：民法｜e-Gov法令検索 岡山市で売却を進めるための実践ノウハウ 古家付き土地は、売り出す前の準備で買主に伝わる情報量が変わります。検討したい3つの手当てを紹介します。 準備項目 費用の目安 期間の目安 遺品整理・清掃 15万〜60万円程度 数日〜2週間 建物状況調査（インスペクション） 5万〜10万円程度 報告書まで1週間前後 境界確定測量 40万〜80万円程度 2〜4か月   ※費用・期間は一般的な目安です。建物規模、構造、接道、アスベストの有無、残置物の量、境界や登記の状態によって大きく変動します。複数社の見積もりで比較してください。 遺品整理と清掃は売却方法に応じて判断する 必要性は売り方によって変わります。個人へ仲介で売るなら、室内が片付いていれば内覧時の印象は改善しやすいもの。一方、買取や買主が残置物処分を行う契約では、片付けないほうが費用を抑えられることもあります。仏壇や神棚の扱いは宗派や家族の意向によるため、必要に応じて寺院や神社へ相談し、家族の合意をとってから進めるのが無難です。 建物状況調査（インスペクション）で状態を可視化する 宅地建物取引業法上の建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などを目視・計測して調べるものです。ただし確認できる範囲には限界があり、欠陥がないことを保証したり、修繕費用を算定したりする調査ではありません。令和6年4月からは標準媒介契約約款にもこの限界が明記されました。修繕費の把握が必要なら、別途見積もりを取ることになります。それでも状態が書面で示されていれば、買主は購入後の負担を検討しやすくなる。値引きを確実に防げるわけではないものの、判断材料を渡せる点に意味があります。 境界確定測量を早めに検討しておく 古い住宅地では、境界標が失われていたりブロック塀が越境していたりします。測量では土地家屋調査士が隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確認し、書面に残す流れ。隣地で相続が発生していると日程調整だけで数か月かかることもあり、必要と判断したら早めの着手が安全です。 出典：既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）｜国土交通省 一般の買い手が見つからない場合の解決策 売り出しから半年、反応がない。そんなときは売り方を切り替える手があります。仲介と買取は競合する手段ではなく、状況に応じて使い分けるものです。 比較項目 仲介 買取 売却価格 市場相場に近づけやすい 仲介より低くなるのが一般的 期間 買主が現れるまで読みにくい 仲介より短期間で決済に至ることが多い 内覧対応 必要 原則不要 残置物 事前対応が望ましい そのまま相談できる場合がある 契約不適合責任 売主が負う（特約で調整） 免除・限定する特約を設けることが多い 仲介手数料 必要 不要   「買取」なら現状のまま短期間で手放せる場合がある 買取は不動産会社が買主となる方法で、買主を探す期間が不要な分、売却時期が読みやすくなります。家財が残っていても片付けずに引き渡せる場合があり、内覧対応も原則不要。遠方で管理に通えない、相続人が複数いて早期に現金化したい。そうした事情があるなら、価格差を差し引いても選ぶ価値があります。 買取では契約不適合責任を免除・限定する特約を設けることが多い 不動産会社による買取では、売買契約で売主の契約不適合責任を免除または限定することがあります。ただし自動的に免責されるわけではなく、契約書にその定めがなければ責任は残ります。売主が把握している雨漏りやシロアリ被害を告げなかった場合は、免責特約があっても責任を問われる可能性も。契約前に特約の有無と範囲を確認してください。 迷ったら岡山市の専門家へ相談を 結局どちらが得なのか。答えは、手取り額を両方のパターンで計算して初めて出るというもの。感覚や噂ではなく数字で比べるのが、損をしない近道です。 両パターンの手取り額を比較する 比べるべきは売却価格だけではありません。想定売却価格（更地／古家付き）、解体費用と附帯工事費、保有期間中の固定資産税・都市計画税、仲介手数料や測量費、譲渡所得税と住民税。並べて初めて優劣が見えます。 税金の扱いは結論を左右します。相続した空き家の売却では、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、適用期限は令和9年12月31日まで。令和6年1月1日以後の譲渡では、古家付きのまま売り、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または全部の取壊しを行った場合も対象になり得ます。ただし要件は多岐にわたります。 昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないこと 相続開始の直前に、原則として被相続人が一人で居住していたこと 相続後に事業用・貸付用・居住用として使っていないこと 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること 売却代金が1億円以下であること 確定申告と、市区町村が交付する確認書などの書類が必要なこと 適用の可否は個別事情で変わるため、契約前に税理士や所轄税務署へ確認するのが確実です。相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円までとなります。 登記も忘れずに。令和6年4月1日より前に開始した相続で、すでに不動産の取得を知っていた場合は、原則として令和9年3月31日までに相続登記が必要です。同日以後の相続は、取得を知った日から3年以内が原則。故人名義のままでも査定や相談は可能ですが、買主への所有権移転登記を行う決済までには登記を済ませておく必要があります。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 相続登記・税務の専門家と連携できる会社を選ぶ 登記申請の代理は司法書士、税務相談や申告は税理士の専門領域です。不動産会社に期待できるのは、専門家へつなぎ、連絡と進行を整理する役割。会社選びでは次の4点を確認してください。 司法書士や税理士と連携し、相談先まで案内してもらえるか 岡山市内の道路事情や地域の需要を、根拠を添えて説明できるか 仲介と買取の両方を扱い、中立的に比較提案してくれるか 更地と古家付きの査定額を、算出根拠とともに示せるか ✓ポイント：相談のタイミングは「売ると決めてから」ではなく「迷い始めた時点」が正解です。解体契約を結んだ後では、選べたはずの選択肢がひとつ消えます。 まとめ 岡山市で相続した古い家は、解体せずに古家付き土地として売る方法があります。解体費用を持ち出さずに済み、住宅用地の特例が維持される可能性もある。一方で更地を望む買主からは敬遠され、値引き交渉や契約不適合責任のリスクも背負います。判断を分けるのは、敷地条件の確認と手取り額の試算です。 株式会社タークス不動産では、岡山市内の相続物件について更地と古家付きの両面から査定を行い、司法書士や税理士と連携しながら売却までをサポートしています。解体業者に連絡する前に、まずは現状のままでいくらになるのか、お気軽にお問い合わせください。

家の売却でよくある後悔は「売った後」に気づきやすい。 家を売るときの後悔で多いのは、「売らなければよかった」という話だけではありません。 実際には、 もう少し高く売れたかもしれない あの会社に決める前に比較すればよかった 思ったより手元に残らなかった 売却と住み替えの順番をもっと考えればよかった 税金や費用のことを先に知っておきたかった といった後悔もあります。 特に難しいのが、家の価格は「査定額＝実際に売れる金額」ではないことです。 不動産の取引価格は、土地・建物の状態だけでなく、立地、土地の形状、接道状況、築年数、周辺の成約事例など、さまざまな条件によって変わります。 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の不動産取引価格を確認できます。 岡山の家を売る場合も、周辺でどのくらいの価格で取引されているのかを確認する材料になります。   よくある後悔①「思ったより安く売ってしまった」 一番わかりやすい後悔がこれです。 「最初の査定額は高かったのに、結局そこまでの価格では売れなかった」というケースもあります。 査定額を見ると、どうしても一番高い金額が気になります。 ただ、本当に見るべきなのは「いくらと査定されたか」だけではありません。 なぜその価格なのか。どのくらいの期間で売る想定なのか。その価格で購入する人が現実的にいるのか。 ここまで説明を聞いておくと、売却後の「こんなはずじゃなかった」を減らせます。 よくある後悔②「査定額だけで会社を決めてしまった」 不動産会社によって査定額が違うのは珍しくありません。 だからこそ、高い査定額だけを理由に決めると、あとから「最初の金額は何だったんだろう」と感じることがあります。 大切なのは、査定額そのものよりも、その金額の根拠です。 よくある後悔③「売却を急ぎすぎた」 「早く売らないといけない」と思っている方もいますが、必ずしもそうとは限りません。 住み替えなら、売却と購入のタイミング。 住宅ローンが残っているなら、残債と売却価格。 相続した家なら、相続手続きや空き家の管理。 事情によって、考える順番が変わります。     実際によくある家の売却相談・後悔のケース ここからは、タークス不動産で実際にご相談いただく内容をもとに、個人が特定されないよう一部一般化して紹介します。 ケース1「査定額と成約価格が違った」 ある売却では、最初の査定価格をそのまま成約価格と考えるのではなく、反響を見ながら販売価格を調整しました。 最終的には、価格を50万円調整して3,450万円で成約。 このようなケースでは、「最初の査定額を守ること」だけが正解ではありません。 問い合わせ数や内覧状況を見ながら、価格と売れ方のバランスを考えることもあります。 「最初から安く売る」のでも、「ずっと高い価格にこだわる」のでもなく、実際の反応を見ながら判断する。 この考え方を最初に知っておくだけでも、売却後の後悔は減らしやすくなります。 ケース2「住宅ローンが残っているけど、売れる？」 実際の売却相談では、 「住宅ローンがまだ残っているんですが、売れるんですか？」 という質問もよくあります。 住宅ローンが残っている場合でも、売却価格とローン残高、売却にかかる費用などを整理して、売却できるかを検討できます。 大切なのは、「ローンが残っているから売れない」と最初から決めつけないこと。 反対に、売却できるか確認しないまま住み替えを進めるのも避けたいところです。 関連記事：住宅ローンが残っていても家は売れる？岡山で売却する前に知りたいポイント ケース3「空き家になってから考えればいいと思っていた」 相続した実家などでは、 「まだ使うかもしれないから、とりあえずそのままにしておこう」 という判断もあります。 ただ、誰も住まなくなった家は、換気や清掃がされないことで劣化が進みやすくなります。 岡山市も、空き家は適切に管理しないと建物の老朽化や防犯などの問題につながるとして、所有者向けの相談窓口を設けています。 「売る」「貸す」「持ち続ける」のどれがいいのか。 決める前に、現在の家の状態と今後かかる費用を確認しておくと判断しやすくなります。     家の売却で後悔しないために、売る前に確認したい5つのこと 後悔を避けるために、売却前に確認しておきたいことは5つあります。 ①いくらで売れそうか まずは相場を知ることです。 「購入したときはいくらだったか」ではなく、現在の市場でどのくらいの価格が現実的なのかを確認します。 国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格を調べられます。 ✓ポイント 査定を受ける前でも、周辺の取引価格を知っておくと、不動産会社から提示された査定額を見るときの判断材料になります。 出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」 不動産情報ライブラリを見る ②手元にいくら残るのか 「3,000万円で売れたから、3,000万円が手元に残る」というわけではありません。 仲介手数料や登記関係の費用、場合によっては測量・解体などの費用が発生します。 仲介手数料にも法律上の上限があります。 ✓ポイント 売却価格だけではなく、「最終的に手元にいくら残るのか」まで確認しておくと、住み替えや今後の資金計画を立てやすくなります。 出典：国土交通省「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」 媒介契約・仲介手数料について｜国土交通省 ③住宅ローンはどうするのか 住宅ローンが残っている場合は、現在の残高を確認します。 例えば、売却価格がローン残高を上回るのか、それとも不足するのか。 ここがわからないと、「売った後の生活」が見えにくくなります。 ④税金や諸費用はかかるのか 家を売って利益が出た場合には、譲渡所得に対する税金がかかる可能性があります。 一方、マイホームの売却では、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。 ただし、適用には条件があり、確定申告が必要になる場合もあります。 ✓ポイント 「売却したら必ず税金がかかる」「3,000万円控除が必ず使える」と単純に考えず、自分のケースで対象になるか確認しましょう。 出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」 マイホームを売ったときの特例｜国税庁   ⑤どの会社に任せるのか 不動産会社を選ぶときは、査定額だけでなく、 「この価格にした理由を説明してくれるか」 「売却後の流れまで説明してくれるか」 「住宅ローンや住み替えなど、自分の事情を理解してくれるか」 といった部分も見ておきたいところです。 媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が違います。 契約内容や販売方法がよくわからないまま進めず、「何をしてくれる会社なのか」を確認してから決めると安心です。 なお、不動産の売却では「媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）」によって、販売活動の範囲や報告頻度、自己発見取引の可否などが変わります。 例えば、複数の不動産会社に依頼できるかどうかや、売却状況の報告をどのくらいの頻度で受けられるかといった点が異なるため、こうした違いを理解しておくことは、後悔しない会社選びにもつながります。     岡山で家を売るなら「価格だけ」では判断しない 岡山で家を売る場合も、単純に「築○年だから○万円」という決まり方ではありません。 岡山市内でも、駅への距離だけでなく、土地の広さや形、前面道路、駐車スペース、周辺環境、建物の状態などによって見られ方は変わります。 また、岡山では相続などをきっかけに空き家の売却を考えるケースもあります。 岡山市は2026年3月に第2期岡山市空家等対策計画を策定し、空き家の適切な管理や流通促進に取り組んでいます。 市内では空き家に関する相談窓口も設けられています。 つまり、岡山での売却では「全国的な相場」だけを見るより、その家がある地域で、どんな買主に選ばれそうなのかまで考えることが大切です。 例えば、 「駅からは少し離れているけれど駐車場が2台ある」 「建物は古いけれど土地が広い」 「空き家だけどリフォームして住みたい人には向いている」 など、売主から見るとマイナスに感じる部分が、買主にとっては気にならないこともあります。 だからこそ、価格だけで家の価値を決めつけないことが大切です。