岡山で相続したごみ屋敷状態の築古住宅を解体・売却した実例｜残置物整理から売却までサポート｜岡山市の不動産売却・相続などのお悩みはタークス不動産まで

相続した実家をどうするか考え始めたとき、「家が古い」「荷物が多い」「家族が今も住んでいる」など、いくつもの問題が重なっていることがあります。
今回は、ご兄妹で相続した築古住宅を、残置物を整理し、建物を解体したうえで土地として売却した実例をご紹介します。

家の中には家具や家電などの荷物が大量に残り、いわゆる「ごみ屋敷」のような状態になっていました。
さらに、相続人の一人である娘さんが同居しており、転居に必要な費用を用意することも難しい状況でした。

残置物の処分、建物の解体、売却、売却後のお金の整理、司法書士の紹介まで、一つずつ順番に進めています。
「相続した家を売りたいけれど、何から手をつければいいのか分からない」
そんな方の参考になればと思います。

相続した家が「売りにくい状態」でも、まずは状況整理から

今回のご相談内容

相続されたのは、築年数の古い一戸建てです。
ご兄妹で相続されたものの、家の中には長年の生活で残った家具や家電などが大量にあり、片付けが必要な状態でした。

さらに、相続人の一人である娘さんが、その家で生活を続けていました。
ただ、転居先を探すにも、引っ越しをするにも費用がかかります。
すぐに転居費用を用意することが難しく、「家を売りたいけれど、先に家を空けることもできない」という状況でした。

そこで初回のご相談では、物件の状態だけでなく、ご家族の状況も伺いながら、売却までに必要なことを整理しました。

最初に整理した4つの課題

今回のケースでは、主に次の4つが課題になりました。

1. 同居している娘さんの転居
2. 大量に残っている荷物の処分
3. 建物を解体して土地として売却すること
4. 売却後のお金の整理と相続に関する手続き

「相続した家を売る」といっても、物件だけを見れば済むとは限りません。
誰が住んでいるのか、荷物をどうするのか、建物を残すのか解体するのか、相続人同士でどのように進めるのか。
一つずつ整理していくことで、次にやることが見えてきます。

【実例】ごみ屋敷状態の築古住宅を解体して売却

今回のケースでは、売却そのものだけでなく、売却するための準備から一緒に進めました。

同居していた娘さんの転居費用が課題に

最初に課題になったのは、同居していた娘さんの転居でした。
売却するには、基本的に住宅を空ける必要があります。
しかし、転居先を探すにも、引っ越しをするにも、まとまった費用が必要です。

「引っ越すためのお金がない。でも、家を売らないとそのお金も用意できない」
という状態でした。
このような場合、「先に引っ越してください」とお願いするだけでは話が進みません。

そこで、売却までの流れを整理し、引渡しの時期を転居の準備に合わせながら進めました。
不動産売却では、物件の状態だけでなく、実際に住んでいるご家族の事情まで含めて考える必要があります。

大量の残置物を整理し、建物を解体

次に必要だったのが、家の中に残っていた大量の荷物の処分です。
家具や家電などが大量に残っていると、相続人だけで片付けるのは大きな負担になります。
特に、遠方に住んでいる相続人の場合は、何度も現地へ通って整理することが難しいケースもあります。

今回は、残置物の処分を依頼できる業者を手配し、売却に向けて家の中を整理しました。
建物については、解体して土地として売却する方向で進めました。
解体費用を確認し、土地としての売却見込みと比較しながら、手元に残る金額も考えて判断しています。

ただし、築年数が古いからといって、必ず解体しなければならないわけではありません。
建物を残したまま売却する方法もあります。
土地の立地や広さ、建物の状態、解体費用、周辺の需要などを見ながら、その物件に合った売り方を考えることが大切です。

売却後のお金の整理と司法書士の紹介

ご兄妹で相続した不動産だったため、売却後のお金についても整理が必要でした。
誰がどの持分を取得するのか、遺産分割の内容はどうなっているのかなど、相続の状況を確認しながら進めます。
売却代金の分け方については、相続人同士で話し合って決めていただき、不動産会社は確認が必要な点の整理をお手伝いしました。

また、相続登記などの法的な手続きは、不動産会社だけで完結できるものではありません。
今回は、必要な手続きを相談できる司法書士をご紹介しました。
相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内の申請が必要です。

なお、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象となっており、ケースによっては2027年3月31日までが期限となります。
相続した不動産を売却するときは、売却そのものだけでなく、名義や相続関係についても確認しておきましょう。

✓ポイント
相続不動産の売却では、残置物、転居、解体、相続登記などが同時に問題になることがあります。
すべてを相続人だけで解決しようとせず、必要なところは専門家や業者につなぎながら進める方法もあります。

出典： 法務省「相続登記の申請義務化に関する概要資料」

建物を残して売る？解体して売る？

相続した築古住宅では、「解体したほうが高く売れるのでは？」と考える方もいます。
ただ、解体費用をかければ必ず手元に残る金額が増えるとは限りません。
建物の状態、土地の広さや形状、接道状況、周辺の需要などによって、合う売り方は変わります。

建物を残して売るケース

建物にまだ利用価値がある場合は、建物付きの土地として売却できる可能性があります。
リフォームやリノベーションを前提に購入する方が見つかることもあります。
築年数だけで「解体するしかない」と決めず、建物を残した場合の売却可能性も含めて検討します。

解体して土地として売るケース

建物の老朽化が進んでいる場合や、土地として売ったほうが買い手を探しやすい場合は、解体を検討します。
その場合は、次のような順番で考えると整理しやすくなります。

1. 土地としていくらくらいで売れそうか
2. 解体費用はいくらか
3. 解体した場合、手元にどのくらい残りそうか

「古いから解体」ではなく、売却価格と解体費用のバランスを見ながら判断します。

解体するときに確認しておきたいこと

建物を解体する場合は、売却価格だけでなく、その後の手続きや税金についても確認しておきましょう。

• 固定資産税
  建物を解体すると、土地の住宅用地に対する税の軽減措置を受けられなくなる場合があります。
  解体する時期によっても影響が変わるため、市区町村などに確認しておくと安心です。
   
• 建物滅失登記
  建物を解体した後は、建物がなくなったことを登記する手続きが必要です。
  具体的な手続きについては、土地家屋調査士などの専門家に確認します。
   
• 共有名義の場合
  ご兄妹など複数の相続人で共有している不動産を売却する場合は、共有者それぞれの確認や手続きが必要になります。

岡山で相続したごみ屋敷・築古住宅を売却するときに確認したいこと

相続した家が「荷物が多い」「古い」「誰も管理できない」といった状態でも、すぐに解体や売却を決める必要はありません。
まずは、現在の家の状態と相続関係を確認してみましょう。

相続登記は済んでいる？

売却を考えるなら、まず不動産の名義を確認します。
相続登記が済んでいない場合は、司法書士などに相談しながら必要な手続きを進めます。
相続人が複数いる場合は、誰がどのように相続したのか、遺産分割の内容も確認しておきましょう。

残置物はすべて自分で処分する？

家具や家電が残っていても、「全部自分たちで処分してから不動産会社に相談」という順番でなくても構いません。
売却方法によって必要な準備は変わります。
先に不動産会社へ相談し、どこまで片付ける必要があるのかを確認してから動く方法もあります。

相続した空き家に使える税の特例もあります

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。

現在の制度では、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
相続人が3人以上の場合は、最高2,000万円となる場合があります。
制度の適用期限は2027年12月31日までです。

ただし、相続前の居住状況や相続後の利用状況、売却方法、売却時期など、細かな要件があります。
今回のように相続人が同居していたケースなど、個別の事情によっては対象にならない場合もあります。
利用できるかどうかは、不動産会社だけで判断せず、税務署や税理士などに確認しましょう。

出典： 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

✓ポイント

相続した家は、「売る・貸す・残す」だけでなく、「建物を残すか、解体して土地として売るか」まで含めて考えると、選択肢を整理しやすくなります。
すぐに売却を決めるのではなく、まず現在の家の状態や相続関係を確認するところから始めても大丈夫です。

片付いていない状態でも、相談して大丈夫です

相続した家について、こんな状態で悩んでいませんか？

• 長年誰も住んでいない空き家
• 家具や家電が大量に残されたままの家
• 庭木が伸びたままになっている家
• ごみや荷物が多く、自分たちだけでは片付けられない家
• 相続したものの、ご兄弟で進め方が決まっていない家
• 家族の一人が住んでいて、すぐには空けられない家

今回のように、家族の一人が住んでいて、転居費用の問題まで抱えているケースもあります。
だからこそ、最初から「売却する」と決めて準備する必要はありません。

「家をどうしたらいいのか知りたい」
「解体したほうがいいのか分からない」
「荷物が多すぎて手をつけられない」
「相続人同士でどう進めればいい？」

そんな段階で、一度状況を整理してみるだけでも大丈夫です。

タークス不動産では、岡山の不動産売却について、現在の物件の状態やご家族の状況を伺いながら、売却方法と必要な準備を一緒に整理しています。
必要に応じて、残置物処分、解体、司法書士など、売却に関わる専門家や業者にもおつなぎします。

「売るかどうか、まだ決めていない」
そんな段階でも大丈夫です。
解体したほうがいいのか、残置物はどうするのか、今すぐ売るべきなのか。
分からないことを一つずつ確認しながら、今の状況に合った進め方を考えていきます。

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